주택 임대소득이 연 2천만 원을 초과하는 경우부터 부부가 단독주택을 임대할 때의 과세 기준, 오피스텔 임대 시의 세금 처리, 사업 등록의 필요성, 그리고 건강보험료 부담까지 다양한 상황에서의 세금 처리 방법을 상세히 설명합니다.
주택 임대소득 과세
연간 임대소득이 2천만 원을 초과하는 경우 종합과세 대상이 되며, 세무서에 임대업으로 등록되지 않았더라도 사업소득의 일종으로 소득세를 신고해야 합니다.
부부가 1주택 월세임대하는 경우
2022년 12월 31일 또는 이전 시점에서 기준시가가 9억 원 이하인 경우 과세에서 제외됩니다.
인터넷 포털의 '부동산 공시가격 정보'에서 기준시가를 확인할 수 있으며, 포털에 주소를 입력하여 2022년 기준시가를 확인할 수 있습니다. 참고로, 2023년부터 주택 임대소득의 기준시가는 12억 원 이하로 상향 조정되었습니다.
부부가 2채의 주택을 소유한 경우
부부가 총 2채의 주택을 소유하거나 1채의 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 소유하고 전세금만 받고 있다면 과세 대상에서 제외되며 신고할 필요가 없습니다.
오피스텔의 경우
임차인이 일반 주거 목적으로 사용하는 경우 주택임대소득으로 과세되며, 사무실로 사용하는 경우 상가임대소득으로 과세됩니다.
이러한 과세는 임차인 전입신고하는지 여부와 관계없이 실제 사용 상황을 기준으로 결정됩니다.
사업자등록? 주택 임대사업자 등록
과세 대상인 주택 임대소득이 있는 경우 세무서에 사업자등록이 의무화됩니다. 2020년부터 세무서에 등록하지 않을 경우 미등록 가산세(소득의 0.2%)가 부과됩니다.
한편, 거주지의 시, 군, 구에 주택 임대사업자 등록은 선택 사항이며(현재 아파트의 경우 등록이 불가능), 등록 후 의무 임대 기간을 지키지 않을 경우 벌금이 부과됩니다.
주택임대소득자 분리 과세 대상자는?
연간 임대소득이 2천만 원 이하인 경우 종합소득세 신고 시 종합과세(세율 6%에서 45%) 또는 분리 과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
주택 임대소득 외 다른 소득이 많은 경우 일반적으로 분리 과세가 유리하며, 주택 임대소득만 있거나 다른 소득이 적은 경우 종합과세가 더 적게 납부될 수 있습니다.
주택임대소득자 별도 과세의 유불리 계산
주택 임대소득 총액이 2천만 원 미만인 경우 종합과세와 분리 과세 중 어느 것이 더 유리한지 명확히 판단하기 어렵습니다. 임대주택 등록, 다른 소득, 소득 공제 항목이 납세자마다 다르기 때문에 국세청 홈택스에서 세액을 비교하는 것이 권장됩니다.
국세청 홈택스에서는 주택 임대소득의 종합세액과 별도세액을 비교할 수 있으며, 이를 통해 본인에게 맞는 과세 방식을 선택할 수 있습니다.
주택 임대소득만으로 부양가족 가능 여부
부양가족 요건은 두 가지 조건이 충족되어야 합니다:
- 다른 종합소득이 없어야 하며(종합금융소득 과세 대상이 아니어야 함),
- 주택 임대소득 금액이 연 2천만 원 미만일 경우 분리 과세를 선택하거나, 주택임대소득금액이 100만원 이하로 종합 과세를 선택합니다.
이와 관련하여, 금융소득에 대한 종합과세 대상자는 주택 임대소득이 있더라도 부양가족으로 공제받을 수 없습니다.
주택 임대사업으로 신고 시 건강보험료 부담
① 지역가입자나 피부양자로서 주택 임대소득이 일정 금액을 초과하는 경우 사업소득으로 인정되어 추가 건강보험료가 부과될 수 있습니다.
② 직장인이라도 근로소득 이외의 소득(주택 임대소득 및 천만원 초과 금융소득 포함)이 2천만 원을 초과하는 경우 추가 보험료가 발생할 수 있습니다.
건강보험료는 소득 발생년도 다음 해 11월부터 그 다음 해 10월까지 반영됩니다. (2022년 발생 소득 → 2023년 11월부터 2024년 10월에 영향)
간주임대료 잊지 마세요
부부가 총 세 채 이상의 주택을 소유한 경우, 총 예치금 3억 원을 초과하는 부분에 대해 산정된 이자에 해당하는 금액이 임대소득으로 계산되며, 이를 '간주임대료'라고 합니다.
예를 들어, 임대주택의 예치금이 5억 원인 경우, 간주 임대료는 다음과 같이 계산됩니다:
5억 원 중 3억 원을 초과하는 부분의 추정 임대료 = (5억 원 - 3억 원) × 60% × 1.2% = 144만 원입니다.
주택임대사업자 분리과세 및 종합소득세 임대소득 분리과세는 어렵지만 임대사업자라면 반드시 기본적인 사항은 알고 있어야 하겠습니다.